北京市針對違建別墅問題展開了全面清查和整治工作。該市成立了專項工作組，對全市范圍內(nèi)的違建別墅進行了徹底的排查，并依法拆除了部分違法建筑。相關部門加強了對違建別墅的監(jiān)管力度，嚴格查處新的違建行為。北京市還積極推動違建別墅問題的整改工作，鼓勵居民主動拆除違建，并對積極參與整改的居民給予獎勵。通過這些措施的實施，北京市有效遏制了違建別墅問題的蔓延勢頭，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。

一、北京違建別墅清查整治的背景

違建別墅泛濫存在多方面嚴重的社會危害性，在全國范圍內(nèi)，違建別墅問題引起重視，北京也不例外。違建別墅可能破壞當?shù)刈匀簧鷳B(tài)環(huán)境、侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，并且背后可能存在官員貪污腐敗、濫用職權(quán)等職務違法犯罪問題。在“綠水青山就是金山銀山”的生態(tài)文明思想背景下，清理整治違建別墅具有重要意義。

二、清查整治中的重點關注方面

（一）行政行為的信賴保護原則相關

1. 一般情況
   • 行政行為一經(jīng)成立，具有確定力、羈束力和執(zhí)行力。行政機關通常不應朝令夕改。別墅業(yè)主基于對五證齊全的信賴購買別墅是正常的。
   • 例如最高人民法院在(2017)最高法行申5895號行政裁定書中提到，行政行為在存續(xù)期間對行政機關有約束力，從法的安定性角度考量，不允許行政機關非因法定事由并經(jīng)法定程序恣意變更、撤銷或者廢止已經(jīng)作出的行政行為，如事實或法律狀態(tài)變化等情況除外。
2. 特殊情況
   • 如果當初地方政府及其部門的頒證行為本身嚴重違反法律規(guī)定或者損害重大社會公共利益（如涉及自然保護區(qū)、濕地生態(tài)保護區(qū)等需求），及時糾錯是必要的。
   • 這種情況下，別墅項目的開發(fā)商和當年負責審批、監(jiān)管的地方政府存在過錯，應當給予別墅業(yè)主全面賠償。所以在很多案件中，業(yè)主的別墅難以保住，只能主張賠償或補償。

（二）違建別墅清理整治的操作要點

1. 事實層面的調(diào)查認定
   • 準確調(diào)查：地方規(guī)劃與自然資源部門要嚴格依據(jù)所涉保護區(qū)的規(guī)劃范圍等查清涉嫌違建別墅的事實狀況，根據(jù)其違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律的程度進行區(qū)分處置。處置措施包括依法采取拆除、部分拆除、沒收、保留建筑物、沒收銷售別墅的違法所得、罰款等措施。目前多數(shù)項目侵占保護區(qū)范圍情況確定，能保留下來的較少。
   • 考慮歷史遺留原因：要考慮涉案別墅建造的時間，是否違反當時的法規(guī)和政策。當前多數(shù)違建別墅項目為近幾年新建，對房屋保留不利。
2. 拆除程序的合法性
   • 違反《土地管理法》的情形：如果是自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)《土地管理法》作出責令限期拆除的行政處罰決定的，需要經(jīng)申請人民法院裁定才能強制執(zhí)行，自然資源和規(guī)劃部門不得直接組織人員強拆。
   • 違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的情形：縣級以上政府有權(quán)責成有關部門實施強拆，但要嚴格依據(jù)《行政強制法》規(guī)定的程序，即經(jīng)調(diào)查取證→告知擬作出的處罰并聽取陳述申辯（必要時可召開聽證會）→能夠改正的要作出責令限期改正的通知→作出責令限期拆除決定（當事人若復議或訴訟則不得推進拆除程序）→書面催告→聽取陳述申辯→作出強制拆除決定→強拆前公告→行政強拆，目前能嚴格走完程序的較少。
3. 有產(chǎn)權(quán)證的情形
   • 可以考慮通過征收程序給予別墅業(yè)主公平合理的補償。實踐中已有項目采用這種方式清理整治違建別墅，相較于直接拆違程序，能緩和矛盾、保障業(yè)主利益。

三、相關部門的責任落實與工作開展

雖然搜索結(jié)果未明確提及北京在這方面具體的部門責任落實情況，但可參考其他地區(qū)情況。通常會成立專門的領導小組，例如有的地區(qū)成立以市長為組長，主管自然資源、農(nóng)業(yè)、水務副市長為副組長的違建別墅清查整治專項行動領導小組。領導小組下設辦公室，辦公室設在自然資源局，內(nèi)設綜合協(xié)調(diào)組、政策法務組、督導檢查組、圖斑比對組、檔案管理組等，負責各項相關工作，如日常工作、政策解讀、督查、圖斑比對、檔案管理等工作。

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