一、涉及住宅改商用房的法律法規(guī)

• 《中華人民共和國物業(yè)管理法》
  • 第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。這對商用房如果涉及公共建筑和共用設(shè)施部分的改造起到約束作用，避免隨意改變用途影響小區(qū)整體規(guī)劃和其他業(yè)主權(quán)益。
• 《中華人民共和國民法典》
  • 第二百七十九條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。雖然這里是針對住宅改商用，但從側(cè)面反映出對房屋用途改變的限制原則，商用房改造也應(yīng)遵循不違反法規(guī)和管理規(guī)約等原則。
• 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
  • 第十條規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法（現(xiàn)為民法典相關(guān)規(guī)定）第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。這表明在涉及住宅改商用時對利害關(guān)系業(yè)主權(quán)益的保護，對于商用房改造如果涉及類似影響他人權(quán)益的情況也有參考意義。
  • 第十一條規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法（現(xiàn)為民法典相關(guān)規(guī)定）第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。這有助于明確在涉及房屋用途改變時利害關(guān)系人的范圍界定，對商用房改造涉及相鄰關(guān)系等情況的處理有借鑒意義。
• 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第110號）
  • 第六條規(guī)定裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物；(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(三)拆改供暖管道和設(shè)施；(四)拆改燃氣管道和設(shè)施。本條所列第(一)項、第(二)項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第(三)項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第(四)項行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃氣管理單位批準(zhǔn)。雖然是針對住宅，但對于商用房的室內(nèi)裝修改造中涉及類似結(jié)構(gòu)改變、設(shè)施拆改等行為的規(guī)范有一定的參考價值。
• 《國家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營場所)登記管理有關(guān)問題的通知》
  • 個體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營場所)變更登記時，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)《住所(經(jīng)營場所)登記表》；(二)住所(經(jīng)營場所)所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件。這對于商用房如果存在經(jīng)營場所登記相關(guān)情況以及涉及住宅改商用的經(jīng)營登記管理方面有參考性規(guī)定。

二、一般性的建筑相關(guān)法律法規(guī)

• 規(guī)劃相關(guān)法規(guī)
  • 商用房的改造需要符合城市規(guī)劃要求，例如建筑的高度、容積率、綠化率等指標(biāo)不能因改造而違反原有的規(guī)劃許可。如果改造涉及擴建、加建等改變建筑體量的行為，必須經(jīng)過規(guī)劃部門的重新審批。
• 建筑安全相關(guān)法規(guī)
  • 改造過程中要確保建筑結(jié)構(gòu)安全，不能破壞承重墻、柱等重要結(jié)構(gòu)構(gòu)件。如果對結(jié)構(gòu)進行改動，需要由有資質(zhì)的結(jié)構(gòu)工程師進行設(shè)計和評估，并經(jīng)過相關(guān)部門的審核批準(zhǔn)。同時，消防、電氣、給排水等設(shè)施的改造也需要符合相應(yīng)的安全標(biāo)準(zhǔn)。

商用房改造規(guī)劃審批流程

商用房改造消防安全標(biāo)準(zhǔn)

商用房改造結(jié)構(gòu)安全規(guī)范

商用房改造后的物業(yè)費用